Eigenleistung als Eigenkapital (Baufinanzierung)

Der Großteil der Deutschen hegt den Wunsch nach einem eigenem Heim. Hierbei kann es bei begrenzten Mitteln helfen die sogenannte Muskelhypothek bei der Immobilienfinanzierung einzubeziehen. Denn fehlt es am notwendigen Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung, um beispielsweise einen günstigen Zins zu bekommen oder die Immobilienfinanzierung für ein Haus in Lehrte zu entlasten, so kann durch handwerkliches Geschick und Einsatzbereitschaft ohne Nachweise bis zu 20.000 EUR oder 5 % der Bausumme angerechnet werden. Jedoch sollte der Anteil der Eigenleistungen nicht über 20.000 EUR angesetzt werden, da die meisten Immobilienfinanzierer einen höheren Eigenleistungsanteil ablehnen und somit einer Finanzierung nicht zustimmen würden.

Wichtig ist, dass Sie den Eigenleistungsanteil so kalkulieren, dass am Ende genügend Mittel zur Verfügung stehen, um die Modernisierung abzuschließen. Aus diesem Grund kalkulieren Baufinanzierer den monetären Wert pro geleisteter Arbeitsstunde (Eigenleistung) gering und auch die maximale Arbeitszeit pro Woche wird relativ gering angesetzt. Schließlich soll der Bauherr beziehungsweise die Bauherrin neben dem Bau / der Sanierung einer regulären Arbeit nachgehen und diese auch nicht vernachlässigen. „Diese zusätzliche Belastung strapaziert auf Dauer nicht nur Körper & Geist, sondern erfordert ebenso ein ausgefeiltes Zeit- und Organisationsmanagement.”

Arbeitsstunden und Fähigkeiten richtig einschätzen

Pro Arbeitsstunde kann mit etwa 20-30 EUR gerechnet werden, die maximale Wochenarbeitszeit sollte im Schnitt 20 Stunden nicht übersteigen. Das heißt, dass bei einer Ersparnis von bis zu 20.000 EUR rund 800 Arbeitsstunden in Eigenleistung erbracht werden müssen. Geht man von einer realistischen Wochenarbeitszeit von rund 16 Stunden aus, so kommt man auf 50 Wochen, die erbracht werden müssen. Überlegen Sie deshalb vor Baubeginn genau, wie es um Ihre handwerklichen Fähigkeiten und die verfügbare Zeit steht. – Reden Sie sich nichts schön. Die Baufinanzierer bestehen darauf, dass Sie es schaffen. Eine Nachfinanzierung kann teuer werden. – Deshalb ist es wichtig bei Eigenleistung / der Muskelhypothek die Materialkosten zu berücksichtigen.

Planung: Legen Sie sich fest

Wahrscheinlich stellen Sie sich jetzt die Fragen, wie die Eigenleistung beziehungsweise die Muskelhypothek eigentlich genau berechnet wird? Eigenleistung steht synonym für den Betrag, den Sie für die Beauftragung eines Fachbetriebs sparen können. Es wird zugrunde gelegt, dass Ihre Arbeit dem des Fachbetriebs entspricht. Hierbei werden jedoch ausschließlich die Lohnkosten berücksichtigt, die Materialkosten fallen bei Ihrer Arbeit ebenso an. Durch einen geschickten Einkauf kann auch hier noch gespart werden, was aber nicht von den Baufinanzierern berücksichtigt wird. Aber Achtung: Wer billig kauft, kauft 2x.

Um beim Baufinanzierer eine genaue Auflistung über die geplanten Modernisierungen einzureichen, können Sie sich von einem Bauplaner (Bauingenieur) eine Aufstellung der Kosten für die zu beauftragenden Gewerke anfertigen lassen.
Im Immobilienkauf eingebrachte Eigenleistungen (Muskelhypothek) sollten immer vertraglich mit dem Baupartner vereinbart werden. Es wird empfohlen, den Wert der Eigenleistung bzw. die geplante Ersparnis der Baukosten konkret im Vertrag festzuhalten.

Hierbei sind Absprachen und Regelungen, die den zukünftigen Hauseigentümer benachteiligen könnten, auszuschließen. Um später Ungereimtheiten zu vermeiden und Klarheit mit dem Kreditgeber zu schaffen ist eine lückenlose Auflistung der Eigenleistungen und der eingesetzten Materialien, welche anschließend vom Bauträger bestätigt wird, sinnvoll.

Für die Beantragung einer Finanzierung müssen Sie die Eigenleistung berechnen und in der Regel tabellarisch einreichen. Nachfolgend ein Beispiel, wie Sie die Eigenleistungen aufschlüsseln können.

Gewerk	Kosten, gesamt	Materialkosten	Lohnkosten	Eigenleistung
Türen erneuern (innen)	3.200,00 EUR	1.500,00 EUR	1.700,00 EUR	1.700,00 EUR

Sicherheit geht vor: Schützen Sie sich und Ihre Helfer.

Wenn Familienangehörige, Freunde, Bekannte, Nachbarn oder sogar Arbeitskollegen beim Bau beziehungsweise der Modernisierung mitarbeiten, sollte unbedingt daran gedacht werden die freiwilligen Helfer bei der Berufsgenossenschaft anzumelden und gegen Unfälle zu versichern. Wurde eine Anmeldung versäumt, so drohen hohe Bußgelder. Die örtlichen Bauämter leiten die Bauanmeldungen an die Versicherer weiter, sodass das Risiko groß ist bei unterlassener Anmeldung erwischt zu werden. Auf Anweisung der Prüfer muss der Bauherr / die Bauherrin Nachweise herausgeben, der die Personalien der Helfer, die Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden und die Art der Eigenbauarbeiten enthält.

Sollte zudem ein Entgelt an die Helfer gezahlt worden sein, so muss auch hierüber ein Nachweis erbracht werden. Nur der Bauherr / die Bauherrin sowie dessen Lebenspartner oder Ehepartner sind von dieser Regelung ausgenommen. In diesem Fall sollte der Abschluß einer privaten Unfallversicherung in Erwägung gezogen werden. Überdies, was Verbraucherschützer dringend empfehlen: eine private Berufsunfähigkeitsversicherung. Beide Versicherungen kosten Geld, diese jeweiligen Kosten richten sich nach dem Leistungsumfang. Berücksichtigen Sie diese Kosten unbedingt bei Ihrer Budget-Planung.

Die regionale Bau-Berufsgenossenschaft bietet gegen das Risiko eines Bauunfalls einen relativ preiswerten Schutz, so beträgt der Jahresbeitrag pro Modernisierungshelfer (100 Arbeitsstunden) in Niedersachsen etwa 140 EUR. Wenn Ihre Helfer zusammen weniger als 40 Stunden an Ihrer Immobilie gearbeitet haben, trägt die Unfallkasse der öffentlichen Hand den Unfallschutz.

Passiert den freiwilligen „unversicherten“ Helfern ein Unfall, so kann die Konsequenz hieraus existenzbedrohend sein, so wurde der Witwe eines Malers eine Rente zugesprochen. Der Maler hatte seinem Nachbarn geholfen dessen Giebel der Doppelhaushälfte zu streichen. Hierbei ist er vom Gerüst gestürzt und erlitt tödliche Verletzungen (Quelle: Bayerisches Landessozialgericht, Urteil vom 29.03.2011 – L 3 U 255/10 – https://www.kostenlose-urteile.de/Bayerisches-LSG…).

Die Bau Berufsgenossenschaft in Hannover erreichen Sie unter folgender Adresse:
BG BAU – Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft
Hildesheimer Str. 309, 30519 Hannover
Telefon 0511 9870
https://www.bgbau.de/

So viel lässt sich einsparen

Der Verband Privater Bauherren (VPB) hat zusammengestellt, welche Beträge durch Eigenleistung gespart werden können. Die Werte in der Grafik (Was bringt Eigenleistung?) basieren auf dem Neubau eines 140m² großen Reihenendhauses in Leipzig und zum Vergleich in München. Die preislichen Unterschiede sind ein Resulttat der deutlich niedrigeren Lohnkosten in Ostdeutschland.
(Quelle: Verband privater Bauherren (VPB) Was bringt Eigenleistung? Was bringt Eigenleistung?)

Ist eine Entlohnung der Modernisierunghelfer gestattet?

Eine kostenfreie „Nachbarschaftshilfe” ist rechtlich erlaubt, selbst ein kleines monetäres Dankeschön ist erlaubt, solange dies nicht mit einer festgelegten Anzahl Arbeitsstunden verknüpft ist. Ebenso dürfen Sie Ihre Helfer bewirten, sprich Essen, Trinken, Kaffee und Kuchen, alles ist erlaubt. Sollten Sie jedoch iregendeine Form von Vergütung vereinbaren, müssen Ihre Modernisierungshelfer ihren Nebenverdienst beim Finanzamt melden. Eine unterlassene Meldung fällt in den Bereich Schwarzarbeit. Sehr gerne werden auf Baustellen von der „Finanzkontrolle Schwarzarbeit (Zoll)” unangekündigt Baustellenkontrollen durchgeführt. Fällt hierbei eine illegale Beschäftigung auf, kann dies dazu führen, dass Steuern und Sozialabgaben nachgefordert werden. Zudem drohen vergleichsweise hohe Strafen. Ist der Auftragnehmer nicht im Stande diese Beträge zu entrichten, erfolgt der Rückgriff auf den Bauherren / die Bauherrin.

Auch die Beschäftigung von Handwerksbetrieben ohne Rechnung (Schwarzarbeit) sollten Sie vermeiden, da Sie selbst wenn die illegale Beschäftigung nicht bemerkt wird, sie keine Haftungsansprüche gegen den Betrieb haben. Im Schadensfall hat sich die Einsparung nicht gerechnet, beziehungsweise Sie zahlen am Ende wesentlich mehr. Fehler von Familienmitgliedern, Freunden, Bekannten und Arbeitskollegen müssen Sie auf jeden Fall einkalkulieren und tolerieren, diese haften nicht für ihre Fehler.

Was ist möglich und was sollten Sie lieber lassen, wenn Sie nicht das passende Handwerk gelernt haben?

Jedes Wochenende flattern die Zeitungs- und Wochenblattbeileger in die verschiedenen Haushalte, mit dabei auch die Prospekte der großen Baumärkte. Hierdurch gewinnt man schnell den Eindruck, dass man als Heimwerker auch vieles selbst machen kann. Es gibt Dämmmaterialien, Steckverbinder für die Elektroinstallation, Steckfittinge für den Sanitärbereich, doch sollte man sich im Klaren darüber sein, dass man bei allen diesen Arbeiten wissen sollte, was man tut. Denn nicht ohne Grund lernt man einen Beruf 3 Jahre lang. Für den einfachen Reparaturfall sind diese Produkte gut geeignet, ob man jedoch mit der Baumarktware auch ein Haus ausbauen sollte sei dahin gestellt. Selbstverständlich gibt es im Baumarkt unterschiedliche Qualitäten, jedoch neigt man als Heimwerker / Modernisierer dazu die günstigen Artikel zu wählen. Dies fängt bereits bei billigen Schrauben und Dübeln an, erste spalten häufig den Werkstoff und letztere halten nicht wie gewünscht in der Wand. Auch sollte man bei der Installation von Frischwasserleitungen und Rohrleitungen zu Entwässerungen wissen, wie der optimale Querschnitt oder beispielsweise das Gefälle zu wählen ist. Führen Sie nur Arbeiten aus, für die Sie wirklich qualifiziert sind. Viele Gewerke sind für Heimwerker nicht geeignet oder zu komplex, denn viele Bauleistungen sowie die Ansprüche an die Ausführungsqualität werden immer anspruchsvoller. So setzt eine Förderung durch die KfW eine Abnahme der Arbeiten durch einen Sachverständigen (häufig Energieberater) voraus.

Literatur zum Thema Altbaumodernisierung¹:Mit Eigenleistungen am Bau Geld sparen
von Jan Keller
ISBN 978-3940931283
Altbausanierung – Ratgeber für die Praxis
von Robert Graefe
ISBN 978-3481035082
Handbuch Sanieren und Modernisieren
von Peter Burk
ISBN 978-3868514681
Ökologische Altbausanierung
von Christian Kaiser
ISBN 978-3800741441

 
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Eigenleistung beim Rohbau

Beim Rohbau kann vieles falsch gemacht werden, was auch jahre später noch Folgen haben kann. Zum Beispiel können Undichtigkeiten zu einem Eindringen von Feuchtigkeit führen oder aber auch zu Schimmelbildung durch Kondensation führen. Sie sollten deshalb nicht ohne Anleitung eines Fachmanns loslegen. Sie können jedoch ohne Sorge beispielsweise als Bauhelfer tätig werden. In der Regel kann man die Arbeit nicht vollständig selbst durchführen, da die notwendigen Maschinen und Werkzeuge fehlen. Wer vom Fach ist oder entsprechende Handwerker an der Hand hat, darf auch komplexere Tätigkeiten selbst übernehmen.