Beim Verkauf einer Immobilie übernimmt der Notar die Erstellung des Kaufvertrages. Auch die Überwachung der Kaufpreiszahlung liegt in seinen Händen. Weitere Kompetenzen liegen in der Meldung des Verkaufs an das Finanzamt sowie das Grundbuchamt. So veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Damit ist der Immobilienverkauf abgeschlossen. Für die Tätigkeit des Notars gibt es gesetzliche Vorgaben. An diese Regeln ist der Notar bei allen Aktivitäten gebunden.
Notar beauftragen für den Hausverkauf in der Region Hannover und in Lehrte
Planen Sie einen Immobilienverkauf in der Region Hannover und in der Stadt Lehrte? Dann stehen Sie eventuell vor einer Vielzahl an Fragen, auf die Sie eine Antwort erhalten möchten. So wissen viele Verkäufer nicht, wer die Dienstleistungen des Notars bezahlt und welche Aufgaben der spezialisierte Rechtsanwalt im Einzelnen übernimmt.
Leistungserbringung und Finanzierung des Notars
Ein Notar ist ein Rechtsanwalt, der Zusatzqualifikationen absolviert hat, die ihn berechtigen, als Notar Termine wahrzunehmen. Beim Verkauf eines Hauses fungiert er grundsätzlich als neutrale Person. Dies bedeutet, dass er weder für die eine noch für die andere Partei arbeitet. Er ist unparteiisch. Eine Beratungstätigkeit ist ihm gestattet. Diese nimmt der Notar in jedem Fall unparteiisch wahr. Dies bedeutet, dass er Fragen beider Seiten beantwortet. Auch arbeitet er für beide Seiten als Rechtsbeistand. Es gilt, Schaden von beiden Parteien abzuwenden.
Wichtig zu wissen:
Der Notar wird im Rahmen seiner Beratung keine Hinweise zur Gestaltung des Kaufpreises geben. Auch eine steuerliche Beratung fällt dem Notar nicht zu.Zum aktuellen Stand haben Sie Ihren Hausverkauf bereits zu einem großen Teil abgeschlossen. Ein Kaufinteressent ist gefunden und jetzt muss nur noch der Kaufvertrag geschlossen sowie der Kaufpreis überwiesen werden. Dann ist der Zeitpunkt gekommen einen Notar einzuschalten.Der Notar ist neben Kaufvertragserstellung/ -formulierung sowie nach Kaufvertragsschluss für die Meldung an das Grundbuchamt mit der Bitte um Umschreibung, nach vollständiger Bezahlung der Kaufsumme und Grunderwerbsteuer verantwortlich.
Wenn ein Makler wie Wüstenrot Immobilien Celle & Peine Sie beim Hausverkauf begleitet, können Ihnen unsere Immobilien-Experten eine Vielzahl an Fragen zum Thema Kaufvertrag beantworten, für die rechtliche Beratung ist jedoch in allein ein Jurist verantwortlich.Von der Vorbesprechung (Erstellung Kaufvertragsentwurf) bis hin zur Beurkundung des Verkaufs ist der Ablauf der Konsultation eines Notars weitestgehend bei jedem Immobilienverkauf identisch. Der Notar kümmert sich um eine rechtssichere Formulierung der Inhalte des Kaufvertrags. Das Maklerteam fordert im Vorfeld der Beurkundung von Ihnen Unterlagen an, die der Notar ablegen muss (Geldwäscheprävention) und an das Finanzamt sowie das Amtsgericht weiterleiten muss.
Tipp: Bleiben Sie beim Standard-Kaufvertrag, entwerfen Sie keine eigenen Verträge. Dann wird alles reibungslos klappen, Ihre Immobilienmakler, sowie der Notar unterstützen Sie dabei alles richtig zu machen, dass heißt alle wichtigen Punkte in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Übernahme der Vertragsgestaltung bei Kaufverträgen für Immobilien
Der Notar wird beim Verkauf einer Immobilie die Vertragsgestaltung übernehmen. Dies bedeutet, dass Sie sich um die Aufsetzung des Vertrages nicht zu kümmern brauchen, in der Regel wird ein Standard-Kaufvertrag als Basis herangezogen, der an Ihre Bedürfnisse angepasst wird. Die Erstellung eines eigenen Vertrages ist ebenfalls moglich, aber nicht ratsam. Der Notar wird einen solchen Vertrag immer auf Rechtsgültigkeit prüfen und gegebenenfalls Änderungen vornehmen müssen.
Änderungen im Grundbuch
Der Verkauf einer Immobilie erfordert die Anpassung der Angaben im Grundbuch. Sie werden als Eigentümer der Immobilie gelöscht, der neue Eigentümer wird eingetragen. In diesem Zusammenhang ist häufig die Löschung von Grundschulden oder weiteren Eigentumsrechten notwendig. Auch dies kann der Notar veranlassen, nachdem die entsprechenden Schulden beglichen und die Eigentumsrechte Dritter geklärt wurden.
Notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist gesetzlich vorgeschrieben
vielleicht fragen Sie sich, ob Sie die Leistungen eines Notars überhaupt in Anspruch nehmen müssen. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist aus gesetzlicher Sicht notwendig. Dies regelt Paragraph313b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Hier können Sie nachlesen, dass die notarielle Beurkundung beim Verkauf eines Hauses zwingend vorgeschrieben ist. Ein Handschlagsverkauf hat beispielsweise keine rechtliche Gültigkeit.
Kosten trägt der Käufer
Die Kosten für die Beurkundung, die Überwachung der Kaufpreiszahlung und die Veranlassung der Umschreibung im Grundbuch trägt der Käufer. Sie betragen zwischen 1,0 und 1,5 % des Kaufpreises. Da der Käufer für die Kosten verantwortlich ist, ist dieser berechtigt, einen niedergelassenen Notar auszuwählen.
Vorbesprechung
In der Vorbesprechung stellt der Notar die Daten des Eigentümers fest. Er informiert über den Grundbuchauszug und erklärt die Einzelheiten des Kaufvertrags. Danach wird der Entwurf zum Kaufvertrag erstellt.
Im Vorgespräch werden weitere Probleme erörtert:
* Sollen Schulden mit dem Kaufpreis verrechnet werden?
* Gibt es Wegerechte für dritte Personen für das Grundstück?
* Gibt es bestehende Mietverhältnisse?
Der Entwurf des Kaufvertrages wird an Käufer und Verkäufer zum Zwecke der Prüfung übergeben. Änderungen sind beim Beurkundungstermin noch möglich. Dies betreffen jedoch nicht den Kaufpreis.
Wichtig zu wissen:
Aus juristischer Sicht haftet derjenige, der den Notar beauftragt, gesamtschuldnerisch für alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Beurkundung durch den Notar entstehen. Dies gilt auch für die Grunderwerbsteuer, die ebenfalls vom Käufer getragen werden muss. Wenn Sie als Verkäufer den Notar bestellen/ beauftragen sind in Bezug auf die entstehenden Notarkosten auf der sicheren Seite, wenn Sie sich von der kreditgebenden Bank des Käufers eine aktuelle Finanzierungsbestätigung geben lassen. Wenn Sie ein Maklerbüro wie Wüstenrot Immobilien Celle & Peine beauftragen, erfolgt die Bonitätsprüfung durch uns.
Nebenabreden mit dem Käufer sind untersagt
Der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis muss so gezahlt werden wie im Kaufvertrag festgehalten. Nebenabreden, die über den Kaufvertrag hinausgehen, sind untersagt. So wird eine Manipulation bei der Zahlung der Grunderwerbsteuer vermieden (Steuerhinterziehung). Wenn der Käufer Einrichtungsgegenstände und Betriebsstoffe wie Heizöl übernimmt, wird dies in den Kaufvertrag aufgenommen. Für diese Werte fällt keine gesonderte Steuer an, sprich die Grunderwerbssteuer wird auf das Inventar nicht angewendet.Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, dem Notar einige Informationen zu übermitteln, die in den Kaufvertrag aufgenommen werden beziehungsweise dem Käufer im Beurkundungstermin übergeben werden. Dazu gehören:
- Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
- Steueridentifikationnummern von allen Verkäufern sowie Käufern
- Name und Anschrift des Kaufobjekts
- Aufzählung der Gegenstände, die vom Käufer übernommen werden.
- Kaufpreis, mit gesonderter Ausweisung von Grundstück und übernommenen Gegenständen
- Nutzungsart des Kaufobjekts
- Termin für die Räumung
- Informationen über den Makler, falls dieser den Verkauf betreut hat
- Kontoverbindung des Verkäufers
Weiterhin werden Unterlagen benötigt, die die Immobilie betreffen:
- Grundbuchauszug
- Nachweis der Löschung von Krediten oder anderen Verpflichtungen aus dem Grundbuch
- Erbschein, falls Sie nicht selbst Eigentümer sind
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Teilungserklärung bei Gemeinschaftseigentum (bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern)
- Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit genauen Grundstücksgrenzen
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Grundrisspläne aller Geschosse des Verkaufsobjekts
- Der letzte Grundsteuerbescheid
- Energieausweis
- Gebäudeversicherungspolice (kann vom Käufer binnen eines Monats gekündigt werden)
- eventuell Erbbaurechtsvertrag
Der Beurkundungstermin
Beim Beurkundungstermin wird die Identität von Käufer und Verkäufer mit einem Personaldokument geprüft. Danach verliest der Notar den gesamten Inhalt des Kaufvertrages. In diesem Zusammenhang können Fragen gestellt werden. Korrekturen und Änderungen werden unmittelbar vorgenommen. Nach der Verlesung und der Unterschrift bekommen Käufer und Verkäufer die korrigierte Fassung des Vertrages ausgehändigt. Das Exemplar, das verlesen und vom Notar mit handschriftlichen Änderungen versehen wurde, bleibt im Archiv. Der Notar sendet in der Regel ein Exemplar an folgende Behörden und Empfänger:
- Grunderwerbsteuerstelle
- Grundbuchamt
- Gutachterausschuss
- den beauftragten Makler
Wichtig zu wissen:
Nach der Begutachtung ist ein Rücktritt vom Vertrag in der Regel nicht mehr möglich. Dieser ist nur gestattet, wenn Mängel arglistig verschwiegen oder Rücktrittsgründe im Kaufvertrag festgehalten wurden.
Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch
Der neue Eigentümer wird in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. In der Abteilung II bleiben nicht getilgte Altlasten bestehen. In der Abteilung III werden aktuelle Belastungen, etwa die Finanzierung des Käufers, eingetragen.
Auflassungsvormerkung
Der Notar beantragt im Anschluß an die Beurkundung eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit wird der Verkauf angezeigt. Es soll verhindert werden, dass der Verkäufer das Objekt einer zweiten Person zum Kauf anbietet.
Veräußerungsanzeige
Das Finanzamt bekommt vom Notar eine Veräußerungsanzeige zugesendet. Dies ist im BGB so festgelegt. Ohne diese Anzeige darf die Umschreibung des Käufers nicht erfolgen.
Zahlung des Kaufpreises
Erst wenn diese Formalitäten erledigt sind, kann die Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Dies geschieht, wenn alle erforderlichen Genehmigungen durch den Notar eingeholt und die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. In aller Regel ist dies innerhalb von 4-8 Wochen nach dem Beurkungungstermin erledigt
Fälligkeitsmitteilung
Der Käufer erhält eine Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis. Diese wird vom Notar ausgestellt. Nun kann er den Kaufpreis zahlen. Alternativ leitet er die Fälligkeitsmitteilung an die kreditgebende Bank weiter. Mit der Zahlung des Kaufpreises und der Schlüsselübergabe sowie der Eintragung im Grundbuch gilt der Verkauf des Hauses in der Region Hannover und in Lehrte als abgeschlossen.