Der Begriff „Spekulationssteuer” fällt häufig im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie. Doch der Begriff Spekulationssteuer ist veraltet, die richtige Bezeichnung lautet „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften”, dennoch spricht man weiterhin von der Spekulationssteuer. – Immobilienverkäufer, die kurzfristig Gewinne erzielen wollen, müssen diese mit dem Fiskus teilen. Jedenfalls dann, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Für Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren, sofern es sich um den Besitz einer Privatperson handelt. Grundlage hierfür bildet §22 Nr.2 Einkommensteuergesetz, geregelt durch §23 Einkommensteuergesetz (Verkauf privater Objekte / Gegenstände). Verbraucher müssen immer dann Spekulationssteuern bezahlen, wenn Sie ihre Immobilie bereits kurz nach Erwerb weiterveräußern und somit Einkünfte aus privaten Verkäufen erzielen.
Der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien ist jedoch stets steuerfrei, hierbei kann es sich um ein Einfamilienhaus aber auch um eine Wohnung handeln. In einem Mehrfamilienhaus ist nur der Verkaufserlös für die ausschließlich selbst genutzte Wohnung steuerfrei. Der zu versteuerende Betrag wird über die selbst genutzten Quadratmeter ermittelt. Das bedeutet, dass beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen 50 Prozent des Verkaufserlöses steuerpflichtig sind.
Bei Ehescheidung kann ebenfalls Spekulationssteuer anfallen, dies ist der Fall wenn bei Eheschließung eine Gütertrennung vereinbart wurde oder nach Scheidung einem Ehepartner die Immobilie zugeschrieben wird.
Was bedeutet selbstgenutzte Immobilie?
Eine Spekulationssteuer wird nicht fällig, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren zuvor selbst bewohnt wurde. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass der Verbraucher seinen Lebensmittelpunkt in der Immobilie begründet hat und auch hier dauerhaft gemeldet war. Ein Gelegentlicher Aufenthalt ist nicht ausreichend, um den Nachweis der Eigennutzung zu erbringen.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer ist abhängig vom persönlichen Steuersatz des Verbrauchers, dieser hängt wiederum von der Höhe des zu versteuernden Einkommens ab. Der Spitzensteuersatz von 42 Prozent wird bei einem Einkommen von 52.152 EUR bei Ledigen beziehungsweise 104.304 Euro bei Zusammenveranlagung / Verheirateten fällig, bei einem Einkommen von 260.533 Euro für Ledige und ab 521.066 Euro bei Zusammenveranlagung ist ein Steuersatz von 45 Prozent (Reichensteuer) fällig.
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Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist
Sie wollen dennoch verkaufen? Oder es handelt sich um einen Notverkauf beispielsweise durch eine veränderte Einkommenssituation? Dann können Sie die anfallende Spekulationssteuer reduzieren indem Sie die Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten) und Ausgaben für die Immobilie vom Verkaufserlös abziehen. Getätigte Abschreibungen, die während der Haltedauer gemacht wurden, dürfen jedoch nicht außer Acht gelassen werden. Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten gegenüber dem Verkaufserlös. – Im Idealfall reduziert sich jedoch so die Spekulationssteuer gegen Null.
Folgende Ausgaben können vom Verkaufserlös abgezogen werden:
- Kaufpreis
- Notargebühren
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für den Grundbucheintrag
- Kosten für Reparaturen / Modernisierungen, innerhalb der ersten 3 Jahre
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Kosten für den Verkauf: Anzeigenschaltung und oder sonstige Werbung
- Maklergebühren
Beispielrechnung:
| Verkaufspreis Immobilie | 330.000 Euro |
| – Anschaffungskosten | 250.000 Euro |
| – Kosten im Rahmen des Verkaufs | 19.635 Euro |
| = zu versteuernder Gewinn | 60.365 Euro |
| Persönlicher Steuersatz | 25% |
| Einkommensteuer Verkaufsgewinn | 15.091,25 Euro |