Die Drei-Objekt-Grenze
Wer Immobilien privat verkauft muss das Finanzamt nicht fürchten, es wird keine Gewerbesteuer fällig. Wer jedoch innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilienverkäufe (Veräußerungsgeschäfte) durchführt, gilt beim Finanzamt als gewerblicher Anbieter. Es werden, je nach Höhe des Gewinns, Gewerbe- sowie Eínkommenssteuer fällig. Die Steuern werden, anders als zu erwarten ist, jedoch nicht nur für die Veräußerungsgeschäfte größer drei fällig, sondern auch rückwirkend für die Immobilien eins bis drei.
Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) kommt der gewerbliche Grundstückshandel in der Regel erst dadurch zu Stande, dass der Verkäufer Immobilien, beispielsweise Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, zuvor gekauft oder bebaut hat und sie in engem zeitlichen Zusammenhang wieder veräußert.
Wer jetzt denkt, nach 5 Jahren könne er oder sie die nächsten Immobilien veräußern soll gewarnt sein, denn die 5 Jahres Hürde ist lediglich ein Richtwert den die Finanzämter anwenden. Für Personen, die beruflich in Immobiliennahen Branchen beschäftigt sind, gilt eine Frist von sogar 10 Jahren. Andererseits kann in besonderen Fällen auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Immobilien durch das Finanzamt auf einen gewerblichen Handel geschlossen werden.
Bei der Umwandlung eines Hauses in ein Mehrfamilienhauses gelten die entstandenen Wohneinheiten / Eigentumswohnungen als jeweils ein zu zählendes Objekt.
Ausnahmen von der Drei-Objekt-Grenze
Eine geerbte Immobilie wird nur dann zur Freigrenze von drei Objekten hinzugezählt, wenn der Erblasser gewerblich mit Immobilien gehandelt hat. Die Veräußerung ererbten Grundbesitzes wird andernfalls grundsätzlich von der Drei-Objekt-Grenze ausgenommen.
Ebenso ist, in der Regel, der Verkauf von mehr als drei Häusern auf dem selben Grundstück vom Verdacht des gewerblichen Handels ausgenommen.
Werden erworbene bebaute Grundstücke verkauft die zuvor mindestens 10 Jahre durch Vermietung oder als selbstgenutztes Wohneigentum genutzt wurden, gilt dies unabhängig von der Zahl der veräußerten Anzahl Objekte noch als private Vermögensverwaltung. Die Drei-Objekt-Grenze wird nicht angewendet.
»Bei Unterschreiten der Drei-Objekt-Grenze ist nur ein eventueller Spekulationsgewinn (siehe Artikel Spekulationssteuer) nach §23 Abs.1 Nr.1 Einkommensteuergesetz bei einem Veräußerungsgeschäft innerhalb der Zehnjahresfrist zu versteuern.«