Immobilien als Investitionsobjekte sind, wenn sinnvoll ausgewählt, eine gute Art der Geldanlage.
Ob sich ein Objekt zur Anlage eignet und wieviel Ertrag zu erwarten ist, lässt sich ganz einfach mittels Kaufpreisfaktor und dem Ertragswert errechnen. Expertenempfehlungen helfen bei der Entscheidung.
Der Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor dient dazu, den Ertragswert einer Immobilie grob einzuschätzen. Dies erfolgt durch Dividieren des Kaufpreises durch die erzielbare Jahresnettokaltmiete. Der hierdurch ermittelte Wert ist der Kaufpreisfaktor.
Der Kaufpreisfaktor setzt die erzielbare Jahresnettokaltmiete relativ in das Verhältnis zum Kaufpreis. Er gibt Antwort darauf, wie lange eine Immobilie Mieteinnahmen generieren muss, um den Kaufpreis zu erwirtschaften. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite einer Immobilie. Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht einer Bruttorendite von 4 Prozent (ein fünfundzwanzigstel).
Versuchen Sie möglichst auch die laufenden Kosten bei Ihrer Berechnung zu berücksichtigen. Hierzu empfiehlt es sich, die Jahresnettokaltmiete mit dem Faktor 0,90 zu multiplizieren.
Anhand der bekannten Zahlen lässt sich die Bruttorendite in Prozent ableiten, hierzu wird die erste Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis dividiert und das Ergebnis (Quotient) hieraus mit 100 multipliziert.
Formel und Beispielrechnung zum Kaufpreisfaktor und Bruttorendite
Beispiel: Für eine Immobilie in der Region Hannover mit einem Kaufpreis von 350.000 EUR und einer Jahrenettokaltmiete von 12.000 EUR würde die Formel wie folgt befüllt:
350.000 EUR / 12.000 EUR = 29,17 Kaufpreisfaktor
12.000 EUR / 350.000 EUR * 100 = 3,4% Bruttorendite
Der Ertragswert
Andersherum kann über den Kaufpreisfaktor ein möglicher Ertragswert eines Renditeobjektes ermittelt werden. Hierzu wird die Jahresnettokaltmiete mit dem ortsüblichen Kaufpreisfaktor multipliziert, das Ergebnis ist der Ertragswert einer Immobilie. Bei der finalen Ermittlung eines Kaufpreises für eine Immobilie sollten jedoch zusätzlich auch andere Faktoren berücksichtigen werden, um den Preis nicht zu hoch oder womöglich zu niedrig zu beziffern.
Formel und Beispielrechnung zum Ertragswert
Formel: Ertragswert = Jahresnettokaltmiete * ortsüblicher Kaufpreisfaktor (errechnet aus Durchschnittswerten von ähnlichen Immobilien)
Beispiel: Für eine Immobilie in der Region Hannover mit dem oben errechneten Kaufpreisfaktor von 29,17 und einer erzielbaren Jahresnettokaltmiete (ohne weitere Investitionen) von 9.600 EUR, ergibt einen Ertragswert von 280.032 EUR.
Die Expertenempfehlung
Als Faustformel galt lange Zeit, dass ab einem Kaufpreisfaktor vom 24-fachen der Jahresnettokaltmiete, der Kaufinteressent vorsichtig werden sollte. Diese Regel gilt in jüngster Zeit augenscheinlich nur noch bedingt, da in Ballungsgebieten Immobilien zum 30-fachen und sogar zum 34-fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt werden.
Wichtig ist es, die Sanierungs- bzw. Renovierungskosten im Blick zu behalten, da die erzielbaren Mieteinnahmen nicht immer analog zu diesen ansteigen.
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Literatur zum Thema Anlage- und Investitionsimmobilien:
