Die Berechnung der Wohnfläche sorgt immer wieder für Fragen und kleinere sowie größere Streitigkeiten. Zum einen werden häufig Werte in Immobilien-Inseraten angegeben, die beispielsweise der vorherige Eigentümer oder gar der Architekt bei der Beauftragung genannt hat. Eine andere Ursache liegt darin begründet, dass es in Deutschland nicht die „eine Methode“ zur Berechnung der Wohnfläche gibt. Vielmehr ist es so, dass die veraltete DIN 283, die DIN 277 und Wohnflächenverordnung WOFLV vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346 Gültigkeit ab 01.01.2004) nebeneinander bestehen. Offiziell regelt die Wohnflächenverordnung (WoFLV) die Berechnung der Wohnfläche von öffentlich gefördertem Wohnbau (Wohnraumförderungsgesetz). Im Streitfall berufen sich Gerichte auch bei Immobilien, die nicht öffentlich gefördert werden, auf die Wohnflächenverordnung (WoFLV).
Im Nachfolgenden gehen wir deshalb nur auf die Wohnflächenberechnung nach WoFLV ein. Bei der Berechnung nach der WoFLV wird nur der Teil vermessen, der zum Wohnen geeignet ist. Hierbei werden Raumteile beispielsweise unter Dachschrägen nur teilweise angerechnet.
Wie wird die Wohnfläche bei Bad und Keller angerechnet?
Das selbe gilt für Balkone und Terrassen. Wintergärten und Schwimmbäder die zu allen Seiten geschlossen sind, werden zu 50 Prozent angerechnet. Sind diese zusätzlich beheizt, werden 100 Prozent zur Wohnfläche addiert. Balkone, Loggien, Dachgärten und Dachterrassen werden zu 25 Prozent berücksichtigt. In Einzelfällen, bauartbedingt, kann eine Dachterrasse auch zu 50 Prozent hinzugerechnet werden.
Wandnischen, Tür- und Fensternischen werden zur Wohnfläche hinzugezählt, wenn sie bis zum Boden reichen und sie eine Mindesttiefe von dreizehn Zentimetern aufweisen. Pfeiler / Säulen und Schornsteine zählen ebenfalls nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,5 0m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt. Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen werden nicht der Wohnfläche angerechnet. Die Fläche unter Einbaumöbeln, Raumteilern, Heizgeräten, Öfen und beispielsweise unter der Badewanne zählen voll zur Wohnfläche.
Gewerblich genutzte Räume zählen nicht zur Wohnfläche.
Konsequenzen: Wenn die Wohnfläche falsch angegeben wird
Bei der Planung eines Neubaus ist die richtige Angabe der Wohnfläche entscheidend, denn diese wird vom Finanzinstitut bei der Anfrage für eine Baufinanzierung herangezogen, um die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens zu bewerten.
Beim Immobilienverkauf sollte diese Größe unbedingt richtig ermittelt werden, denn die im Kaufvertrag vereinbarte Quadratmeterzahl ist bindend. Bei Falschangabe kann vom Käufer ein Teil des Kaufpreises zurückverlangt werden. Hierbei ist zunächst nicht die Höhe der Abweichung entscheidend (OLG Saarbrücken, Urteil v. 1.12.2011, 8 U 450/10).
Im Kaufvertrag beziehungsweise im Bauvertrag muss verbindlich festgehalten werden, welche Berechnungsgrundlage (siehe oben: DIN 283, DIN 277, WOFLV) mit Blick auf die Flächenangaben gilt.
Formulare und Literatur
Literatur zum Thema Wohnflächenberechnung¹:Wohnflächenberechnung
von Kai H. Warnecke
ISBN-13: 978-3939787822
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
ISBN-13: 978-3955212414